従来からの伝統的な普通借家契約においては、大家（賃貸人）は正当事由がないと店子（賃借人）の契約更新を拒絶できず（借地借家法２８条）、したがって一旦借家契約が締結されると大家がその物件の返還を求めるのには多大な困難が伴うのが通常でした。多額の立退料が必要になるわけです。

そこで大家は、物件が遊んでいても他人に貸すのを控えたり、あるいは必要以上に多額の賃料や保証金などを要求したりするようになり、このことが良質な借家の供給を阻害して国民経済上の損失となっているとの指摘がなされてきました。そこで、「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」が成立し、同法５条により”大家に正当事由がなくとも期間の満了により契約が終了する借家契約”が借地借家法に新設されました（同法３８条）。これがいわゆる定期借家契約であり、平成１２年３月１日から施行されています。

従来も”転勤等による一定期間不在中の賃貸借（同法旧３８条）”という特別の場合の定期借家契約は認められていました。今回の改正ではこれを発展的に解消し、より一般的に定期借家契約の締結を認めることとしたのです。

定期借家契約の成立には、以下の３要件が必要です。その他は従来の賃貸借契約と同様です。

（1） 期間の定めある建物賃貸借であること

（2） 書面による契約であること

（3） 大家が予め書面を交付して説明義務を尽くしたこと

（1） 

一定期間の満了で確定的に終了する契約である以上、契約締結の時にその期間を明確にする必要があるわけです。なお、従来からの普通借家契約の場合は１年未満の期間を定めた契約は期間を定めない契約とみなされました（同法２９条１項）。しかし定期借家契約の場合には、契約期間を１年未満とすることも可能です（同法３８条１項後段）。

（2） 

一定期間の満了で確定的に終了して更新がない契約ですから、従来の普通賃貸借契約の場合に比べて店子の地位に格段の差異があり、店子がそのことを十分に理解せずに契約をすると思わぬ損害を被るおそれがあります。そこで、契約締結は書面でしなければならないこととされました。なお、法文上に「公正証書」が挙げられていますが、これは例示であって、必ずしも公正証書による必要はありません。契約書があれば足ります。これは、賃貸借契約が本来口頭で行っても構わないために敢えて法文に書かれたことですが、口頭で賃貸借契約をすることが殆ど見受けられない実社会からすればあまり意味のない要件と言えるのではないでしょうか。

（3） 

（2）と同様の趣旨で、”一定期間の満了で確定的に終了して更新がない”ことを書面に記載し、これを大家が店子に交付して説明することが要求されます（同法３８条２項）。この書面は契約書とは別個に作成されるべきでしょう。そして大家がこの書面を交付しなかった場合には、定期借家契約ではなく普通借家契約が成立し、更新拒絶に正当事由が要求されることとなります（同法３８条３項）。したがって大家としては、書面を交付した際に必ず受領証を貰うべきでしょう。

居住用の建物については、当分の間、合意解除によって定期借家契約へ移行することは認められません（特措法附則２条）。「当分の間」が具体的にいつまでかは、今後の立法措置などを待つことになります。既に述べたように、定期借家契約は従来の普通賃貸借契約の場合に比べて店子の地位に格段の差異があり、店子がそのことを十分理解せずに契約をする場合には不測の損害を被ることが懸念されます。

そこで、居住用建物に限り、当分の間、上記のような合意解除・契約内容変更を認めないこととしました。生活の根幹をなす居住用建物の契約のみを保護する趣旨ですから、そもそも契約の目的が店舗用などである場合、目的が居住用でも実際には居住に使用されていない場合などはこれに該当しません。また、居住用建物でも、改めてする定期借家契約の目的が店舗用などである場合も該当しません。

なお合意解除後引き続き契約するのではなくて、合意解除後相当期間経過後に再契約する場合も該当しません。この規定に反した合意解除・定期借家契約締結がなされた場合には、新契約は普通借家契約となり、更新拒絶に正当事由が要求されます。